Shri Indrakant Shankar Mambro v. Korgaonkar

what   was   let   out   (to   let   also   means   to   allow)   by   the   plaintiff   to   the defendant was a parcel of land of the said property admeasuring about 4.75 x 3.50 metres, adjoining the public road.

4. The case of the plaintiff was that the defendant was allowed to use   the   said   portion   of   the   property   by   virtue   of   Agreement   of   License executed on 03.10.1988, for the purpose of erecting a temporary wooden shed for selling cold drinks, for a period of two years, on payment of license fees of Rs.100/­ per month.  Further, it was  the case of the plaintiffs that somewhere on or about 06.05.1989, the defendant carried out modification of   the   said   temporary   stall   by   putting   foundation   of   laterite   stones   by increasing the height of the stall and by covering the sides of the stall by zinc   sheets   in   place   of   wooden   poles   and   palm   leaves   and   thereby committing breach of the conditions of the said Agreement.  It was also the case   of  the   plaintiff   that   although   the  defendant   agreed   to   pay   monthly -3- license fees of Rs. 100/­, the defendant had failed and neglected to pay the same from January, 1989.

5. The case of the defendant was that he was a tenant under the provisions of Goa Rent Control Act and that the Court had no jurisdiction to entertain the suit.   The defendant also pleaded that the defendant was in possession of the said portion of the property for about 20 years and was carrying on business of cold drinks and other eatables.  The defendant also stated that the stall was of permanent nature.   It was also the case of the defendant   that   about   20   years   back,   the   plaintiff   had   approached   the defendant and had asked him for some money as the plaintiff was finding difficulty to maintain herself, and as such, the defendant had paid advance money   to   the   plaintiff   and   as   the   plaintiff   could   not   pay   the   same,   the plaintiff permitted the defendant to start business in the said space and, accordingly,   the   defendant   took   possession   of   the   said   space   and   took permission   of   the   plaintiff   and   constructed   a   permanent   stall   of   laterite stones, soon thereafter, about 20 years back and the rent for the same was fixed   at   Rs.60/­   per   month   and   paid   the   same   regularly   till   September, 1989, as per oral agreement, but thereafter, the plaintiff started harassing the defendant during business hours and, thereafter, the defendant gave his -4- consent for a written agreement and, accordingly, the same was executed on 03.10.1988 and was registered before the Notary.  The defendant stated that the initial rent was Rs.12/­ but the same was increased in stages.

6. One of the issues framed by the trial Court was issue no. 5 and that was in relation to the plea of the defendant that the defendant was in occupation of the stall for over twenty years pursuant to an oral agreement. The learned trial Court found that the defendant had not led convincing or cogent evidence in support of the said issue.   The learned trial Court also observed that the documents produced by the defendant could not be relied upon as conclusive proof, firstly, because they did not refer to the stall and, secondly because they did not show that the stall existed for the last twenty years, as pleaded by the defendant, and as such, the defendant had failed to prove the same.  The learned first appellate Court observed that even if the stall was in possession of the defendant for more than 20 years, the same in no   manner   conferred   a   right   on   the   plaintiff   of   tenancy,   in   view   of   the agreement   of   license   dated   03.10.1988­exhibit   P.w.1/A,   as   defendant's pleading and his deposition showed that what was let out by the plaintiff, was a plot where the defendant had constructed a stall for running business. -5-

7. When this second appeal was admitted, one of the substantial questions on which it was admitted was whether the finding of the Courts below on issues nos. 1 and 5 was perverse, and, in fact, on behalf of the plaintiff, an effort was made to submit that this would be a fit case for a remand for the trial Court to give a finding whether the defendant came in occupation of the suit plot pursuant to the agreement dated 03.10.1988, as contended   by   the   plaintiff   or   whether   the   defendant   occupied   the   same about   twenty   years   prior   to   the   said   agreement   dated   03.10.1988.     I proceed   to   give   a   finding   on   this   aspect   of   the   case,   so   that   other contentions raised on behalf of the plaintiff can be examined.

8. The plaintiff's attorney had herself admitted that on the day of execution of the agreement, there was already a structure.  This admission certainly fortified the case of the defendant that he had come to occupy the said plot for the purpose of erecting the said shed prior to the execution of the said agreement on 03.10.1988.  Moreover, the defendant had produced several documents to support his claim that the defendant had erected the said   stall   almost   twenty   years   back   prior   to   the   execution   of   the   said agreement.   The defendant had produced a certificate dated 14.08.1989, issued   by   the   Village   Panchayat   stating   that   the   defendant's   shop   was -6- existing for the last twenty years.   The defendant had produced a receipt, which showed that the defendant had paid professional tax.  The defendant had   also   produced   a   letter   dated   18.04.1990,   issued   by   the   Assistant Engineer, Electricity  Department,  stating  that  power  was  supplied   to the defendant on 23.07.1968.  These and the other documents produced by the defendant in the light of the admission made by the plaintiff, was more than sufficient to conclude that the defendant did not come to occupy the suit plot   pursuant   to   the   agreement   dated   03.10.1988,   but   was   allowed   to occupy the same from the year 1968 atleast, pursuant to an oral agreement. There is no dispute that what was orally agreed upon in the year 1968 or thereabout, was reduced into writing by agreement dated 03.10.1988 since the defendant has not taken any other plea and in fact, has admitted, that the   oral   agreement,   was   reduced   into   writing.     In   other   words,   in   the absence   of   any   plea   having   been   taken   by   the   defendant,   it   could   be assumed, that what was orally agreed upon, in the year 1968, as contended by the defendant, was reduced into writing in agreement dated 03.10.1988.

9. Mrs. Agni, the learned Counsel on behalf of the plaintiff has submitted   that   once   a   conclusion   is   arrived   at,   that   the   portion   of   the property of the plaintiff was let to the defendant about twenty years prior to -7- the agreement dated 03.10.1988, i.e. in the year 1968, then the same has to be considered as a lease agreement and the agreement dated 03.10.1988 was   made   only   to   camouflage   the   said   lease.     Smt.   Agni   has   further submitted that once it is held what was allotted is a plot of open land by way of lease, then such a lease would be protected in terms of the law of leases, namely the Decree no. 43525 dated 07.03.1961, ('Decree' for short), in  force   in  this State  of  Goa,  w.e.f.   07.03.1961,  as held  by the  Division Bench of this Court in the case of Gangadhar Narsingdas Agrawal v. Alina D'   Costa   e   Pinto   &   Ors   (1989   (2)   Goa   L.T.   118)  and,   therefore,   the plaintiff   would   be   entitled   to   be   evicted   only   in   accordance   with   the provisions of the said Decree. On the other hand, Shri Coelho Pereira, the learned Senior Counsel, on  behalf   of  the   plaintiff,  has   submitted   that  even   if  the   defendant  was allowed to occupy the plaintiff's property, pursuant to an oral agreement, the   agreement   dated   03.10.1988,  was   to   put   in  writing   crystallizing   the terms of oral agreement.   In other words, Shri Pereira submits that what was   orally   agreed   upon   20   years   prior,   was   reduced   in   writing   on

03.10.1988 and if what was orally agreed upon was a license, then even if the defendant came upon the property twenty years back, it could not be -8- termed   to   be   a   lease.     Learned   Advocate   Shri   C.   Pereira,   has   further submitted   that   various   provisions   of   the   Decree   would   show   that   any agreement to be construed as a lease agreement, under the said Decree, it had   to   be   in   writing   and   in   the   absence   of   a   written   agreement,   the defendant had to prove that the agreement could not be reduced in writing due   to   the   fault   of   the   landlord   and   that   nothing   of   this   type   has   been pleaded or proved by the defendant.  Shri Pereira further submits that the defendant   did   not   plead   that   the   agreement   dated   03.10.1988   was   a camouflage and therefore now cannot be heard to say so in second appeal.

10. There   can   be   no   dispute   that   there   is   always   a   marked distinction between a lease and a license.  A lease is a transfer of a right to enjoy the property made for a certain time in consideration for a price paid or promised and a lessee is entitled to be put in possession of a property and as such a lease is a transfer of land; a license gives only a right to use a property   in   a   particular   way   or   under   certain   terms   while   it   remains   in possession of the owner thereof and the Licensee is permitted to make use of the premises but for the permission, his occupancy would be unlawful and it does not create in his favour any interest in the property and there is always a clear distinction between the two concepts though the dividing line -9- between the two at times is very thin or even blurred and the dominant test always being the intention of the parties.   A reference to the authorities cited on behalf of the defendant will not be out of context.  In the case of Tulsi v. Paro (Dead) [(1997) 2 S.C.C. 706], what has been stated by the Apex   Court   is   that   it   is   not   necessary   that   the   lease   should   always   be reduced to writing.  In Achintya Kumar Saha v. Nanee Printers and Ors. [(2004) 12 S.C.C. 368], it has been stated by the Apex Court that where the   Courts   are   required   to   consider   the   nature   of     transactions   and   the status of parties thereto, one  cannot go by mere nomenclatures such as, licence,   licensee,   etc.,   and   in   order   to   ascertain   the   substance   of   the transaction,   the   Court   has   to   ascertain   the   purpose   or   substance   of   the agreement and, in such cases, the intention of the parties is the deciding factor and in order to ascertain the intention, the Court has to examine the surrounding circumstances including the conduct of the parties.  The Apex Court also held that when the core issue is not adjudicated upon, it results in a substantial question of law under Section 100 C.P.C.

11. In the case of Sohan Lal Naraindas v. Laxmidas Raghunath Gadit   (1971   (1)   S.C.C.   276),   the   Supreme   Court   has   stated   that   the intention of the parties to an instrument must be gathered from the terms of -10- the agreement examined in the light of the surrounding circumstances.  The description given by the parties may be evidence of the intention but is not decisive.  Mere use of the words appropriate to the creation of a lease will not   preclude   the   agreement   operating   as   a   licence.     A   recital   that   the agreement does not create a tenancy is also not decisive.  The crucial test in each case is whether the instrument is intended to create or not to create an interest in the property the subject­matter of the agreement and if it is in fact intended to create an interest in the property it is a lease, if it does not, it is a licence and in determining whether the agreement creates a lease or a licence,   the   test   of   exclusive   possession,   though   not   decisive,   is   of significance.

12. The plea of tenancy under the Goa Rent Act presumably could not be pursued because what was let out to the defendant was not a house or building but a piece of land for the purpose of carrying out business by installing a temporary stall.  In my view, whether the defendant is a tenant under the Decree or not, is a mixed question of fact and law and, being so, it cannot be raised for the first time in a second appeal.  The Apex Court in the case of  Santosh Hazari v. Purushottam Tiwari (deceased) by LRS. [(2001) 3 S.C.C. 179], has held that a point of law which admits of no two -11- options may be a proposition of law but cannot be a substantial question of law.     To   be   “substantial”,   a   question   of   law   must   be   debatable,   not previously settled by law of the land or a binding precedent, and must have a material bearing on the decision of the case and if answered either way, insofar as the rights of the parties before it are concerned.  To be a question of law involved in the case, there must be first a foundation for it laid in the pleadings and the question should emerge from the sustainable findings of fact arrived at  by court of facts and it must be necessary to decide that question of law for a just and proper decision of the case.  An entirely new point   raised   for   the   first   time   before   the   High   Court   is   not   a   question involved in the case unless it goes to the root of the matter.  Admittedly, the plea that the defendant is a tenant under the Decree, was not raised by the defendant before both the Courts below.  Article 8.1 of the Decree requires that an agreement of lease has got to be drawn in writing with the signature of the lessor and the lessee and in case they do not know to sign, it has to be made in the presence of two witnesses.  In case a lease is not in writing, it can be admitted in evidence but it has to be shown that the lack of writing was attributable to the lessor or the lessee.  In the case at hand, the lease having been for the purpose of commerce or business as contemplated by Article 10.1(b), had to be in writing and by public deed.  The Judgment of -12- this Court in S.A. No. 51/97 dated 16.09.2005, in the case of Noberto De Andrade v. Prema Nalband, is inapplicable to the facts of this case.  In that case, there was a lease agreement in writing.   In the absence of plea of tenancy   under   the   Decree   having   not   been   taken   by   the   defendant   nor evidence having been led as regards its requirements under the Decree, the defendant cannot now be heard for the first time in second appeal that he is a tenant protected by the Decree and therefore could be evicted only on grounds of eviction available under the said Decree.

13. Admittedly,   the   defendant   did   not   come   upon   the   plaintiff's property   for   the   purpose   of   erection   of   a   temporary   stall   pursuant   to   a written agreement but came  upon it pursuant to an oral agreement, the terms of which were subsequently reduced into writing on 03.10.1988.  In other words, what was orally agreed upon was put in writing by both the parties on 03.10.1988, by way of an agreement styled by them as Leave and License.    Both   the   Courts   below   have   come   to   the   conclusion   that   the agreement between both the parties was indeed a license agreement.   On behalf of the defendant, emphasis is placed on clause no. 1, which provides that the licensee shall take partial possession of the plot with effect from the date of the agreement for a period of two years at a monthly license fee of -13- Rs.100/­;   on   clause   (4)   which   provides   that   on   expiry   of   two   years   i.e.

02.10.1990, the licensor shall be deemed to be in possession of the plot on which the stall is erected; on clause (5), which provides that the licensee shall remove the stall on or before 02.10.1990 and it is expressly agreed that no notice is necessary for the same; on clause (6), which provides that the   agreement   itself   is   the   notice   for   such   removal   and   eviction   and   on clause (8) that the licensor is in exclusive physical possession of the plot and no agreement entered into by the parties hereto, with the licensee has any effect.  It is submitted on behalf of the defendant with reference to the said clauses that   the   plaintiff  is  in  possession  of  the  land   and,  therefore,  the agreement had to be essentially construed as a lease agreement.   On the other hand, Shri C. Pereira, the learned Counsel has referred to clause (6), which according to the learned Counsel, shows that the legal possession was with the plaintiff and that the possession of defendant was precarious.  The learned Counsel Shri Pereira has also referred to clause (7), which provides that if the licensee by force remains on the plot under one pretext or other or  by  force   or  by deception,  he   shall be  deemed  to be  a  trespasser  and would be liable to be evicted or removed physically by the licensor and the licensee shall have no excuse in any Court or before any authority.   Shri Coelho Pereira has then referred to clause (11), which provides that the -14- existing stall in the property, would be the property of the licensor, which according   to   learned   Counsel   shows   that,   on   expiry   of   the   license,   the licensee will not have even a right to the stall.   Reference is also made to clause (12), which provides that, if the present stall is retained on expiry of the license period, it be deemed to be in exclusive possession of the licensor. Reference is also made to clause (13), which provides that the licensee shall not do any modification, repair or renovation or construction of any nature to the stall or in the plot without prior written permission of the licensor and in case he does any alteration, it shall be a breach of the conditions of the agreement and the licensee would be liable for eviction immediately from the stall.

14. To repeat, there is no dispute that what was orally agreed upon by the defendant with the plaintiff in September 1988 or thereabout, was reduced into writing by the parties on 03.10.1988.  It was not at all the case of the defendant that the agreement dated 03.10.1988 was camouflaged or what was agreed orally in September, 1988, did not reflect in agreement dated 03.10.1988 or for that matter, what was orally agreed in September, 1988, was different from what was agreed on 03.10.1988 or for that matter, the terms orally agreed upon were more beneficial to him then those agreed -15- upon in agreement dated 03.10.1988.  This is a case where both the parties have chosen to style the agreement as Leave and License and both the Courts below have held it to be so.   Intention of the parties have to be gathered from terms used.   In my view, the agreement styled as  Leave and License, when read as a whole is clear and unambiguous and shows that the parties intended to  create a  relationship which was not higher than license and indeed a license only.   Admittedly, there were breaches committed by the defendant   in   relation   to   the   said   agreement  one   of   them   being   by  non­ payment   of   the   compensation.     As   per   the   plaintiff,   the   plaintiff   had received a compensation of Rs.500/­, which means that the plaintiff has not been paid any compensation from May 1989.   However, according to the defendant   himself,   he   paid   rent   of   only   one   month   and   have   not   paid anything thereafter either directly to the plaintiff or depositing the same in the Court after the filing of the suit.  The defendant also admitted that he had modified the stall but stated that it was done by the consent of the plaintiff.     The   learned   trial   Court   has   concluded   that   the   defendant   has committed breach of two conditions of the agreement namely failing to pay the license fee  and carrying out repairs/modification without the  written consent of the plaintiff, which finding has not been disturbed by the learned first appellate Court.   Having committed breaches of the said agreement, -16- the  defendant  was  certainly  liable  to  be  evicted  from  the  portion  of  the property of the plaintiff on which the defendant was allowed to erect the said stall.  Even assuming the said agreement dated 03.10.1988, was to be construed as a lease agreement, then nothing turns out on the same for the lease being of the plot of land of the plaintiff, was liable to be terminated for   breaches   of   the   agreement.     In   fact,   the   plaintiff   by   notice   dated

12.05.1989, had called upon the plaintiff to vacate the stall and give free and vacant possession to the plaintiff before the filing of the suit, which the defendant did not comply with.

15. In view of the discussions supra, the substantial questions of law framed on 14.09.2000, in terms of Para (a) to (f) are answered against the defendant.  Consequently, I find there is no merit in the second appeal and, therefore, the same is hereby dismissed with costs. arp/* N. A. BRITTO, J.